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So lassen Sie Ihre Immobilie bewerten

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist in den letzten Jahren immer mehr in Bewegung. Die Preise steigen in vielen Regionen. Das weckt bei vielen die Neugier, wie viel ihre Immobilie wert ist und was ein Verkauf des Eigenheims einbringen könnte. Jedoch wie findet man überhaupt heraus, wie viel die eigene Immobilie wert ist? Das Team von Dahoam aus München klärt auf.

Wie sieht es auf dem Immobilienmarkt in Deutschland aus?

Je wohlhabender die Menschen sind, desto wahrscheinlicher ist es, dass sie eigenes Eigentum besitzen werden.

Immobilienblase – Ja oder Nein?

Die deutschen Immobilienwerte sind in den letzten Jahren gestiegen. Es gab eine Flut von internationalen Investoren, die von den hohen Renditen profitieren wollten. Die Zinssätze sind auf einem Tiefststand und heizen die Investitionsfreude an. Diese Faktoren in Verbindung mit der Implosion der Immobilienblase in den Vereinigten Staaten, Irland und Spanien lassen viele Investoren befürchten, dass sich Deutschland auf eine Immobilienblase einlässt. Stimmt das? Was sagen die Fakten wirklich aus? Es ist wichtig, die Faktoren zu verstehen, die zu der jüngsten Immobilienkrise in anderen Ländern geführt haben. Dieses Wissen kann dann mit Deutschland verglichen werden. Es gibt drei Hauptfaktoren, die eine Immobilienblase verursachen: Faktor 1: Das Preis-Einkommens-Verhältnis übertrifft den Erschwinglichkeitsindex Eine Überbewertung liegt vor, wenn die Kosten von Immobilien (entweder Grundstückswerte oder Hypothekenkosten) im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen die langfristigen Durchschnittswerte übersteigen. Wenn diese Verhältnisse zu hoch werden, sind die Haushalte zunehmend von steigenden Immobilienwerten abhängig, um ihre Schulden zu bedienen – was unweigerlich zu einem nicht nachhaltigen Kreislauf führt. Faktor #2: Irrationale Verbrauchererwartungen treiben Preisübertreibungen an Ein sehr wichtiger Faktor ist die Nichterkennung von Fehlbewertungen. Wenn Investoren blind auf Preissteigerungen blicken und erwarten, dass sie weiterhin exponentiell wachsen, wird der Markt hemmungslose Ausgaben, risikoreiche Investitionen und wenig Sorge um genaue Marktwerte erleben. Diese nährende Raserei treibt die Preise auf ein unhaltbares Niveau. Faktor #3: Lockerung der Kreditvergabestandards Da die Nachfrage nach Immobilien steigt, beginnen die Verkäufer, den Markt zu überschwemmen. Irgendwann wird das Angebot die Nachfrage übersteigen und/oder die Immobilienwerte beginnen, den Erschwinglichkeitsindex zu überschreiten. Bleibt es dabei, wird sich der Markt allmählich wieder ins Gleichgewicht bringen. In einer Blase jedoch beginnen die Kreditgeber die Flammen zu schüren, indem sie die Kreditvergabebedingungen senken, um zusätzliche, wenn auch unterqualifizierte Käufer anzuziehen. Wenn die Kreditvergabestandards weiter sinken, steigt das Investitionsrisiko dramatisch an, und wenn die finanziell instabile Blase platzt, bleiben nur wenige davon unberührt.

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu bewerten: den Umsatzvergleichsansatz, den Kostenansatz und den Einkommensansatz. Insgesamt besteht das Ziel darin, den aktuellen Marktpreis Ihrer Immobilie zu ermitteln. Dieser wird auch als Marktwert bezeichnet. Verkaufsvergleichs-Ansatz: Der Verkaufsvergleichsansatz bestimmt die Marktwerte ähnlicher Immobilien in Ihrer Region. Je größer die Anzahl der Objekte und die Ähnlichkeit der betrachteten Objekte ist, desto mehr spiegelt der Prozess den wahren Wert Ihres Eigentums wider. Kosten-Ansatz: Wenn der Ansatz des Verkaufsvergleichs nicht praktikabel ist – z.B. wenn es in dem Gebiet nicht genügend Eigenschaften zum Vergleich gibt – verwenden die Gutachter den Kostenansatz. Hier ist der aktuelle Bodenwert der Schlüssel. Dann wird der Wert des Grundstücks zu den Kosten eines neuen Gebäudes addiert, und Abnutzung und Verschleiß werden mathematisch abgezogen. Einkommens-Ansatz:Schließlich ist der Einkommensansatz am gebräuchlichsten für vermietete Immobilien wie Mehrfamilienhäuser. Das Einkommen aus Miete dient als Ausgangspunkt. So ergibt die Jahresmiete abzüglich der Fix- und Betriebskosten multipliziert mit einem Vervielfältiger den Wert der Immobilie.